Пользователи: простые и «козырные»

Попробуем теперь разобраться, что это за «звери» такие – прописка и регистрация. Прописка существовала давно – еще с советских лет. В начале 90-х, на волне демократизации, ее признали не соответствующей Конституции и упразднили. Но взамен органы МВД сразу же придумали «регистрацию по месту жительства». Сравнивая то и это, вспоминаешь старый анекдот про «совсем арбуз, только совсем не арбуз». Регистрация изначально объявлялась как нечто совершенно непохожее на прописку – прежняя была «разрешительная» (т.е. органы милиции могут разрешить, а могут и не разрешить вам прописаться здесь), тогда как новая – «уведомительная» (вы извещаете государство, что проживаете по такому-то адресу). Но в документы, регламентирующие процедуру регистрации, постоянно вносились разные поправки, уточнения, разъяснения – как уже догадался проницательный читатель, «гайкозакручивающего» свойства. И в итоге регистрация сегодня уже почти ничем не отличается от прежней прописки. Сходство такое, что паспортистки в ЕИРЦ говорят «прописан» - хотя формально этого явления нет уже почти 20 лет.

…В общем, сложно не согласиться со Светланой Бириной («НДВ-Недвижимость») в том, что такие граждане представляют значительно бОльшую проблему, чем продающий квартиру собственник. Последний подписывает документы, в которых наверняка будет предусмотрен пункт об обязательстве выписаться в течение оговоренного срока. Если человек нарушит – его можно оштрафовать, обратиться в суд: обязательство налицо. А «просто прописанный» в продаже формально не участвует, и по договору не отвечает.

Жизнь иногда подбрасывает истории, которые не придумает самый изощренный ум. Реальная ситуация: продавалась квартира, объявленная свободной. Хозяин подтвердил это: сходил вместе с покупателем в паспортный стол и взял выписку из домовой книги, подтверждающую, что зарегистрированных нет. Но потом жена этого хозяина стала устраиваться на новую работу, но для приема туда ей нужна была московская регистрация. И она уговорила мужа прописать ее – при том, что сделка по продаже уже шла полным ходом.

Данный случай, как заверили наши эксперты, относительно безопасен: жена не относится к категории «привилегированных» пользователей, выписать ее по суду можно без проблем. Более того, указывает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ», действия продавца могут квалифицироваться как мошеннические: достаточно сопоставить даты. «Скорее всего, либо продавец сам это поймет, и, не доводя до суда, решит вопрос со снятием зарегистрированных в квартире людей с регистрационного учета, либо это будет сделано по решению суда», - отмечает эксперт.

Но, согласимся, «осадочек остается» - как все, оказывается, в этой жизни неоднозначно, и очень просто превратить квартиру из «свободной» в «несвободную»!

Ответы на практические вопросы очевидны. Прежде всего, четко определиться с тем, «кто в теремочке живет?» (и жил ранее – не забудем о «сидельцах»). Для этого в паспортном столе берется расширенная выписка из домовой книги – в этом документе указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. По поводу каждого разбираемся, куда он делся. Особое внимание уделяем, естественно, уже перечисленным выше «козырным» категориям.

Второе – со всех зарегистрированных лиц хорошо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в оговоренные сроки. Тут тонкость в том, что гражданское законодательство предусматривает, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но никогда – третьих лиц. Поэтому для самого продавца соответствующий пункт предусматривается сначала в авансовом соглашении, а потом и в договоре купли-продажи. А вот «просто прописанные», которые в сделке не участвуют, должны подписать отдельное обязательство.

Ну а если все это не сработало (или покупатель забыл об этих мерах безопасности), остается одно – судиться…

Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья»:

В идеале вопрос с «прописанными» надо решать до выхода на сделку. Однако чаще случается, что это происходит параллельно. В этом случае как раз и важна роль риэлтора, а точнее его опыт, квалификация. Профессионал всегда заранее видит весь процесс и может просчитать ходы. Причем с обеих сторон. Он будет искать всевозможные пути, чтобы нивелировать риски и конфликты между сторонами. Зная психологию поведения каждой из сторон и обладая нужными юридическими знаниями в области недвижимости, специалист обратит внимание на все необходимые тонкости, а также гарантирует грамотное и своевременное составление документов.

Также немаловажную роль играет репутация и статус риэлторской компании: крупные агентства имеют возможность провести проверку юридической чистоты сделки в полном объеме. В таких компаниях, как правило, задействован целый штат юристов для проведения каждой сделки. Опыт, наработанный годами, это тоже своего рода гарант того, что специалист изначально увидит все подводные камни и обратит на них особое внимание.

Согласно статье 558 Гражданского Кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого недвижимого имущества является указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным помещением после его приобретения покупателем. Таким образом, внимательное прочтение договора купли-продажи может помочь обнаружить притязания на проживание в квартире третьих лиц. Также на основании данного пункта можно будет впоследствии оспорить в суде договор купли-продажи, если зарегистрированные лица вдруг обнаружатся после сделки. А чтобы по итогам оспаривания покупателю в подобной ситуации было легче получить назад свои деньги, рекомендую настаивать на указании в договоре купли-продажи реальной, а не заниженной, суммы сделки.